Katastrální úřad – Co je to plomba a Advokátní úschova – Koho chrání ?
Vyznačení plomby vás upozorní na to, že se s vaší nemovitostí něco děje. Pokud se změnou nesouhlasíte a děje se bez vašeho vědomí, máte ochrannou lhůtu 20 dnů podle § 18 Zákonu č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon) na to, abyste zareagovali. Tento časový limit opravdu není radno podceňovat, po jeho vypršení se svých práv již nemusíte dovolat.
Co je to plomba?
Plomba je upozorněním na listu vlastnictví v katastru nemovitostí, že se právních vztahů k nemovitosti začala dotýkat právní změna. Většinou se jedná o podání návrhu na vklad vlastnického práva, zástavního práva aj.
Jak zjistit, že byla vyznačena plomba?
Plombu katastr vyznačí zcela nejpozději do následujícího pracovního dne po doručení návrhu na vklad. V praxi však bývá změna vyznačena často prakticky okamžitě po podání návrhu a vy ji můžete sledovat „online v přímém přenosu“ na cuzk.cz (elektronický volně přístupný katastr).
Další možností je návštěva katastrálního úřadu nebo kontaktního místa Czech POINT.
Co je Plomba na KÚ již víme a koho chrání?
Proč si někteří myslí že je to nesmysl a zbytečné zdržování výplaty peněz?
Proč někteří již po podání návrhu na vklad na změnu vlastníka do 5 dnů, vyplácí peníze kupujícím a koho tím vlastně chrání? A nebo je to tak že vlastně nechrání nikoho?
Proč nám dnes zákon stanovil že peníze nesmí být uloženy na účtech realitních společností, ale musí být v advokátní úschově?
Co se může stát v době, kdy prodáváme nemovitost nebo kupujeme?
Jaká rizika vznikají při nedodržení ochranné lhůty?
Většina obchodů jsou nestandartní a vše je o dohodě dvou stran.
Na problematiku jsou různé pohledy a ten můj vychází z praxe.
V průběhu 20 dnů než dojde k přepisu na nového vlastníka KÚ zkoumá mnoho věcí a může dojít
k soudnímu rozhodnutí a uvalení exekuce [1] Exekuční příkazy o zřízení exekutorského zástavního práva vydané do 30. června 2015 zasílal katastrálnímu úřadu exekutor ex officio dle ustanovení § 14 odst. 2 katastrálního zákona a okamžikem doručení rozhodnutí bylo vkladové řízení zahájeno (bez vkladového formuláře a bez poplatku).
může dojít k vydání platebního rozkazu
insolvenci
neoprávněnému podání návrhu na změnu vlastníka (pokus o zcizení nemovitosti)
může dojít k napadení ze strany rodinného příslušníka atd.
zda navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů katastru,
zda je navrhovaný vklad odůvodněný obsahem předložených listin,
zda je právní úkon určitý a srozumitelný,
zda je právní úkon učiněn v předepsané formě,
zda jsou účastníci oprávnění nakládat s nemovitostí,
zda není vklad omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti.
A koho a jak chrání tato lhůta? A proč vždy využívat advokátní úschovy ?
Ve chvíli kdy se stane některá z nepředvídaných událostí, máte čas reagovat.
V této době může vyzvat katastrální úřad k doplnění informací, obvykle do 10dnů od doručení oznámení.
Prodávající má ze zákona 30dní na odstranění nedostatků na KÚ, a dle řádné smlouvy 6.měsíců od podpisu smlouvy. V případě že se tak nestane, nedojde k převodu (k prodeji) nemovitosti.
Kupující nepřichází o nemovitost, peníze a ušetří za soudní náklady.
Prodávající neprodá, ale také se ničeho nezákonného nedopouští.
Obě strany jsou zde kryté.
V případě že by peníze byli vyplaceny již 5 dnů po vložení návrhu na vklad na KÚ, mohlo by dojít taktéž k výše zmiňovaným okolnostem..
Tak tady už není chráněná strana kupující. ( Nemovitost si nekoupí /KÚ nepovolí změnu vlastníka, katastr vyzve účastníky k zpětvzetí návrhu, který může opět podat až po vyřešení (např. odstranění exekuce) . Nicméně takto by nemovitost zaplatil prodávajícímu a v případě exekuce a nucené dražby, by mu nebyla nemovitost přepsána a peníze by již měla druhá strana. V horším případě, by už tyto peníze byli použity. Kupující by neměl ani nemovitost ani peníze) Což se dělo a mnoho případů končilo u soudu. Prodávající už není ničím motivován, aby odstranil nedostatky a v případě že peníze již použil, budete je muset soudně vymáhat.
V opačném případě, což se také setkávám s názorem „až budu mít peníze, převedu nemovitost na nového majitele, dřív ne“
To je „paskvil“ a ohromné riziko, nikdy neplaťte něco, pokud nemáte zajištěné že 100% bude tato smlouva dodržena. A jinak než řádnou smlouvou a jejím dodržením společně s advokátní úschovou to nejste schopni zajistit.
Mohlo by se stát že peníze prodávající získá a nemovitost nepřepíše.
Dalším „paskvilem “ je, když kupující si dává podmínku a říká “ nejprve chci, aby byla nemovitost přepsaná na mě a pak teprve zaplatím“ .
Jenže co se může stát?
Obvykle 21 den proběhne změna vlastníka nemovitosti na LV a původní majitel čeká na peníze. Přichází sliby a „důvody“ proč není uhrazeno, nebo je uhrazeno např. 20% z ceny.
A i v tomto případě celá záležitost končí a nebo začíná, starostmi a řešení soudní cestou, která bývá dlouhá a nepříjemná.
Dokud nedojde k přepisu na LV (listu vlastnictví) peníze zůstávají v AÚ( advokátní úschova) a v případě že by nebyly odstraněny nedostatky ( jsou vráceny straně kupující) , nedojde k poškození kupujícího ani prodávajícího.
Advokátní úschova je jedinečný účet zřízený advokátem jen k dané nemovitosti a bez souhlasu všech zúčastněných, a dle platné smlouvy nemůže NIKDO s penězi disponovat.
Peněžní prostředky jsou uvolněny a zaslány prodávajícím po změně na LV.
Majiteli se ovšem nestáváte až v den změny na LV, ale v den kdy byl vložen návrh na vklad .
A co vše se může stát než vůbec podáte návrh na KÚ a jak to řešit?
V případě než vložíte návrh, vždy si ověřte že na LV nejsou žádná omezení a to ať jsou to exekuční či insolvenční zápisy, bankovní nebo nebankovní instituce . Tak také zde mohou být jiná překvapení např. přístupové cesty, věcné břemena (právo užívání ať již pozemku , nebo právo dožití, mnohdy nejsou tyto omezení hned patrné a také některé nejsou zrušeny i když dotyčný již nežije atd.)
Jak to řešit ?
U bankovních i nebankovních institucí, musíte nejprve získat souhlas a vyčíslení .
U exekucí se musíte spojit s exekutorem a dohodnout se na všem a zde už je to hodně individuální.
Ostatní náležitosti je vhodné, aby řešil realitní makléř a nebo právník, který připraví veškeré podklady a pomůže najít řešení.
Skoro se vším lze něco dělat a teď už záleží jen na Vás zda se s tím chcete zabývat sami nebo raději oslovíte někoho, kdo se danou problematikou zabývá a usnadní Vám cestu, k Vaší vysněné nemovitosti 🙂 .
PRAKTICKÉ ZKUŠENOSTI S NOVÝM KATASTREM NEMOVITOSTÍ
autor: JUDr. Daniela Šustrová
publikováno: 11.12.2015
Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) , v platném znění, nabyl účinnosti 1. ledna 2014. Následující text odkazuje na novelizace katastrálního zákona, z části obsahuje ohlédnutí za téměř dvouletou existencí nové právní úpravy z pohledu rozhodovací činnosti katastrálních úřadů a v závěru upozorňuje na novinku, kterou přinese rok 2016.
Novelizace katastrálního zákona
Katastrální zákon, který byl publikován ve Sbírce zákonů dne 23. srpna 2013 v částce 99 a nabyl účinnosti 1. ledna 2014, byl v roce 2015 dvakrát novelizován. První novelu katastrálního zákona přinesl zákon č. 86/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 279/2003 Sb., o výkonu zajištění majetku a věcí v trestním řízení a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, který nabyl účinnosti 1. června 2015. V ustanovení § 22 odst. 1 katastrálního zákona byla za slovo „soudu“ vložena slova „státního zástupce, policejního orgánu“ a v ustanovení § 27 katastrálního zákona byla za slovo „soudu“ vložena slova „státního zástupce, policejního orgánu“. Ustanovení § 22 odst. 1 upravuje okruh osob, jejichž rozhodnutí nebo oznámení může být podkladem pro zápis poznámky v katastru a ustanovení § 27 obsahuje výčet osob, jejichž rozhodnutí nebo oznámení je podkladem pro výmaz poznámky z katastru. Dosavadní výčet se tak rozšířil o další dva subjekty (státního zástupce a policejní orgán), které předkládají listiny pro zápis či výmaz poznámky.
Druhá novelizace katastrálního zákona souvisí rovněž s jiným právním předpisem. Zákonem č. 139/2015 Sb., kterým se změnil občanský soudní řád, exekuční řád a katastrální zákon, došlo ke změně při zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitých věcech. Je-li po 1. červenci 2015 zahájeno exekuční řízení, kterým má být na návrh věřitele zřízeno exekutorské zástavní právo, zapisuje se v katastru o podání návrhu na zřízení exekutorského zástavního práva poznámka k nemovitosti [§ 23 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona]. Vydá-li exekutor exekuční příkaz, kterým zřídí exekutorské zástavní právo, zapíše se toto právo do katastru vkladem na základě návrhu oprávněného[1], kdy účastníky vkladového řízení jsou oprávněný (věřitel) a povinný (dlužník, vlastník nemovitosti). Vkladovou listinou je vykonatelný exekuční příkaz, kterým bylo exekutorské zástavní právo zřízeno. Pro pořadí exekutorského zástavního práva je rozhodující den, kdy exekutorovi došel návrh na vydání exekutorského zástavního práva, a proto tento údaj musí být uveden v exekučním příkazu. Nová právní úprava ponechává na věřiteli, zda vůbec požádá o zřízení exekutorského zástavního práva, v takovém případě je oprávněný navrhovatelem vkladového řízení, čímž má řízení ve své moci a s návrhem může disponovat dle svého uvážení, může jej vzít zpět nebo může návrh zúžit.
Poznatky z rozhodovací činnosti
Ze statistických údajů z roku 2014 a 2015 lze vypozorovat, že v roce 2015 bylo zamítnuto či zastaveno více návrhů na vklad než vloni. Jinak řečeno, kvalita podání se nezvyšuje, což je v řadě případů dáno i tím, že účastníci právního jednání podcení katastrální řízení, nevyhledají odbornou právní pomoc a využijí neautorizovaný internetový vzor smlouvy. Podání, které vykazuje elementární nedostatky, je určeno k nezdaru a náprava je možná až v novém řízení.
Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny soukromé (kupní smlouva, darovací smlouva, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, smlouva o zřízení věcného břemene, souhlasné prohlášení o vydržení, prohlášení o zániku zástavního práva zaplacením a podobně), zda vyhoví přezkumnému testu (§ 17 odst. 1 katastrálního zákona).
Nemá-li podání předepsané náležitosti nebo trpí-li jinými vadami, katastrální úřad podle § 37 odst. 3 správního řádu pomůže podateli nedostatky odstranit nebo ho vyzve k jejich odstranění a poskytne mu k tomu přiměřenou lhůtu. Tímto postupem ovšem nemohou být zhojeny neodstranitelné nedostatky návrhu na vklad, mezi které patří například chybějící údaje o nemovitostech, k nimž je navrhován zápis práva, a jejichž doplnění by znamenalo nepřípustné rozšíření návrhu na vklad. Podle § 16 katastrálního zákona je přípustné pouze zúžení návrhu nebo jeho úplné zpětvzetí.
Nejčastější neodstranitelným nedostatkem, pro který nelze vklad povolit patří nesprávné označení nemovitostí v listině. Nemovitosti musí být ve vkladové listině označeny podle § 8 katastrálního zákona a jakékoliv jiné označení (např. prostřednictvím poštovní adresy) je nedostatečné. Častou závadou je rozpor mezi vkladovou listinou a návrhem, kdy údaje uvedené v návrhu na vklad nekorespondují s údaji uvedenými ve vkladové listině. Katastrální úřad je vázán návrhem, a pokud se návrh s listinou rozchází, nelze návrhu vyhovět (např. při převodu bytové jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů je v návrhu uveden vedle bytové jednotky i podíl na pozemku, který k bytové jednotce patří, avšak ve smlouvě podíl na pozemku uveden není). V případě bytového spoluvlastnictví u jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů bývá opomíjen podíl na funkčně souvisejících pozemcích, který k jednotce patří. Je-li katastrálnímu úřadu předložen návrh na vklad, ke kterému je přiložena vkladová listina, na které chybí podpis některého z účastníků, jedná se o nedostatek, který nelze v průběhu vkladového řízení odstranit.
Naopak mezi časté, avšak odstranitelné nedostatky patří:
- podpis na vkladové listině není úředně ověřený – nedostatek lze odstranit a na výzvu katastrálního úřadu se dostavit a podpis uznat za vlastní, doložit podpisový vzor a podobně,
- podpis na procesní plné moci není úředně ověřený – nedostatek lze odstranit a na výzvu katastrálního úřadu se dostavit a podpis uznat za vlastní,
- není zaplacen správní poplatek – nedostatek lze odstranit zaplacením po obdržení výzvy k úhradě správního poplatku na určený účet a variabilní číslo (číslo vkladového řízení),
- listina, která je pro rozhodnutí nezbytná (souhlas s dělením, plná moc) je přiložena v pouhé fotokopii – nedostatek lze odstranit doložením prvopisu nebo ověřené kopie listiny,
- není doloženo potvrzení o splnění odkládací podmínky – splnění podmínky lze doplnit v průběhu řízení,
- není doložen souhlas s dělením pozemků – nedostatek lze odstranit doplněním souhlasu v průběhu řízení.
Pokud je vkladová listina veřejnou listinou[2], katastrální úřad ji zkoumá perspektivou ustanovení § 17 odst. 2 katastrálního zákona a jde-li o veřejnou listinu o právním jednání, katastrální úřad dále zkoumá, zda v době podání návrhu na vklad nebyl v katastru zápis, ze kterého vyplývá, že k době podání návrhu na vklad je účastník vkladového řízení omezen v nakládání s věcí, která je předmětem právního jednání. Jde-li o rozhodnutí soudu (např. rozsudek o určení vlastnictví, usnesení o dědictví a podobně) zkoumá katastrální úřad, zda listina splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru a dále, zda je toto rozhodnutí závazné i pro osoby, v jejich prospěch je právo v katastru dosud zapsáno.
Nejčastějším neodstranitelným nedostatkem u vkladových veřejných listin je chybějící kvalifikované časové razítko na listině v elektronické podobě (§ 7 katastrálního zákona), nesprávné označení nemovitostí v rozporu s katastrálním zákonem (§ 8 katastrálního zákona) či chybějící podíly na pozemcích patřící k jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytů.
Mezi časté, avšak odstranitelné nedostatky u veřejných vkladových listin patří:
- chybějící rodné číslo – nedostatek lze odstranit postupem podle § 15 odst. 3 katastrálního zákona a na výzvu katastrálního úřadu doplnit chybějící rodné číslo nebo identifikační číslo,
- chybějící doložka nabytí právní moci na rozhodnutí – nedostatek lze odstranit a doložku nabytí právní moci doplnit, právní moc však musí předcházet podání návrhu na vklad.
Uvedený výčet nejčastějších závad z vkladových řízení je evergreenem a závady v podstatě zůstávají dlouhodobě shodné, tedy nikterak nesouvisí s právní úpravou účinnou po 1. lednu 2014. Drtivá většina nedostatků souvisí s nedostatečnou péčí při zpracování listin určených ke vkladovému podání (opomenutí uvedení podílu na pozemku, chybějící podpis na smlouvě, přepis jako chyba v psaní a podobně), nikoliv z neznalosti právní úpravy.
Na co se těšit v roce 2016 aneb nabývací titul ze Sbírky listin bez návštěvy katastrálního úřadu
Do Sbírky listin katastrálního úřadu se ukládají listiny, na jejichž základě byl proveden katastrální zápis nebo výmaz a Sbírka listin podléhá zásadě formální publicity, která je předpokladem publicity materiální. Novela vyhlášky č. 358/2015 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí s účinností od 1. ledna 2016 přináší změnu při poskytování písemností ze Sbírky listin. Zatímco do konce roku 2015 je možné poskytovat písemnosti ze Sbírky listin ve formě úředně ověřených nebo prostých kopií (při osobní návštěvě katastrálního úřadu nebo na základě písemné žádosti), od 1. 1. 2016 se ověřené výstupy vzniklé převedením písemností v listinné podobě nebo ověřené duplikáty písemností v elektronické podobě ze Sbírky listin katastru se poskytují dálkovým přístupem.
Dálkový přístup[3] je placená klientská služba, která umožňuje registrovaným uživatelům on-line přístup k údajům katastru nemovitostí pro celé území České republiky prostřednictvím sítě INTERNET. Výstupy pořízené z této aplikace (např. výpis z katastru nemovitostí, přehled vlastnictví a podobně) jsou formálně i věcně shodné s dokumenty vydaným katastrálním úřadem při osobní návštěvě.
Od roku 2016 mohou uživatelé dálkového přístupu využít možnosti získat písemnosti ze Sbírky listin z pohodlí své kanceláře či domova, bez osobní návštěvy katastrálního úřadu. Sazebník pro pořízení listiny prostřednictvím dálkového přístupu stanoví pro formát A4 úhradu 10 Kč, maximálně 300 Kč (zatímco osobně je pro formát A4 úhrada 20 Kč).
Autorka je ředitelkou kanceláře ředitele Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu
[1] Exekuční příkazy o zřízení exekutorského zástavního práva vydané do 30. června 2015 zasílal katastrálnímu úřadu exekutor ex officio dle ustanovení § 14 odst. 2 katastrálního zákona a okamžikem doručení rozhodnutí bylo vkladové řízení zahájeno (bez vkladového formuláře a bez poplatku).
[2] Podle ustanovení § 567 obč. zák. veřejná listina je listina vydaná orgánem veřejné moci v mezích jeho pravomoci nebo listina, kterou za veřejnou listinu prohlásí zákon.
[3] O dálkovém přístupu více na https://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Poskytovani-udaju-z-KN/Dalkovy-pristup/Dalkovy-pristup-podrobnejsi-informace.aspx